Leilão de imóveis da Caixa

A Caixa é hoje a maior vendedora de imóveis retomados do país. Os imóveis chegam à base por retomada de financiamento e são ofertados em três caminhos: 1º Leilão, com lance mínimo em torno do valor de avaliação; 2º Leilão, quando não há arremate na primeira praça e o mínimo cai; e venda direta, por proposta, sem disputa ao vivo.

Lemos essa base todo dia, organizamos e pontuamos. O desconto sobre a avaliação é só metade da história — ele compara o lance com o valor que a própria Caixa atribuiu ao imóvel. A outra metade é o mercado: calculamos o preço mediano por m² de imóveis parecidos anunciados na mesma região, usando portais do mercado aberto e ignorando portais de leilão de propósito, para a comparação ser sempre com o mercado normal.

A região entra com peso próprio. Medimos a distância real de cada imóvel até escolas, hospitais, supermercados, parques, farmácias e transporte — não apenas quantos existem no bairro. Uma universidade a 700 m pesa no aluguel estudantil; um parque a 200 m pesa na moradia familiar. Quando há foto, um modelo de visão também dá uma nota à fachada e ao estado de conservação.

Nada disso substitui o edital. A nota não lê a situação jurídica, não sabe de dívida de condomínio, ação judicial ou custo de desocupação, e não é recomendação de investimento — ela serve para decidir quais imóveis merecem a sua leitura do edital. O lance é sempre dado no canal oficial da Caixa.